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    二線城市房價大漲缺乏支撐
    發布時間:2018.06.29    瀏覽次數:640次
      5月二線城市房價領漲全國并非偶發孤立事件。年初一線城市樓市高溫遭遇政策調控升級,驗證了“資產荒”下加配熱點城市住宅不動產的邏輯,進一步激發市場對相似基本面二線城市住宅的熱烈追捧。但二線城市基本面整體弱于一線城市,房價運行將更多地受到本地家庭收入狀況的制約,并不支持房價短期內大幅上揚。因此,當前二線城市特別是“四小龍”房價的大漲,恐將引發未來市場供求錯位風險。
      二線城市樓市啟動與一線城市同步。2016年2月末,南京、合肥的新建商品住宅價格環比漲幅分別為2.6%、2.3%,雖然低于深圳3.5%的環比漲幅,但與同期北京、上海漲幅基本持平。4月,一線城市樓市高溫遭遇政策調控升級后,二線城市房地產市場,因其獨特的地區經濟金融中心位置、人口流入壓力、相對完善的基礎設施和良好的教育醫療環境等,進一步凸顯住宅不動產配置的優勢,呈現出高溫不退現象。
      據國家統計局發布的全國70個大中城市銷售價格變動數據,5月,廈門新建商品住宅價格環比上漲5.5%,合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌等城市環比漲幅均超過1%。廈門、南京和合肥等城市新建商品住宅價格同比漲幅均超過20%,趕超北京、廣州。據機構統計,熱點二線城市土地市場持續高溫,出現了29個總價地王和69個樓面價地王。
      但二線城市房地產基本面明顯弱于一線城市,不支持房價短期內大幅上漲。從城市定位看,一線城市定位于國際大都市,住宅不動產納入全球資產配置網,而二線城市定位于區域經濟金融中心,住宅供求大體僅限于區域相對狹小輻射范圍。從人口流入分析,二線城市人口規模接近千萬人,基本接近區域經濟金融中心所能承受的極限,而一線城市人口需要動用行政手段控制人口無序增長。從房價支撐力看,一線城市房價比肩國際大都市,呈現出“泛豪宅化”,與本地居民平均收入整體相關性較小。而二線城市住宅需求主要穩定在本地居民,勢必更多地受到地方居民家庭收入狀況制約。從住宅流動性看,一線城市住宅流動性遠遠超過二線城市,今年前四個月,北京、上海、深圳等一線城市二手房成交面積約為新房的兩倍以上。雖然二線城市存量房交易量也超過新房,但流動性明顯弱于一線城市。
      從城市居民收入狀況分析,2015年,我國一二線熱點城市居民年個人可支配收入均在5萬元左右,部分二線城市房價和庫存水平均處于相對低位,年初以來住宅投資投機性需求回潮,打破了此前住宅供求弱平衡狀態,導致房價快速上漲,但還沒有全面脫離合理區間。但近期房地產企業在二線城市非理性競地,導致地價溢價率成倍上升,部分地王項目預期售價遠遠高于在售樓盤價格,恐怕會過度背離城市居民家庭收入增長前景,導致未來住宅供求關系明顯錯位。
      房價泡沫“起于青萍之末”,勢必“止于草莽之間”。雖然資金面寬松和資金成本低位是房價上漲的邏輯起點,但房價過快上漲和房價總額過度膨脹,勢必脫離居民家庭財務負擔的引力,導致房價高位運行存在脆弱性。應該看到,房地產市場運行關系到實體經濟消費與投資,二線城市房價短期內過快上漲,恐不利于地方經濟健康增長和區域金融穩定。

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